Ипотечный рынок 2025: тонкий лёд под ногами заемщиков
29.09.2024 17:21
Новый ипотечный стандарт — забота о заемщиках или неизбежная формальность?
С 1 января 2025 года Банк России вводит ипотечный стандарт, обещающий защиту прав и интересов заемщиков. Документ, пышно украшенный заявлением о прозрачности и ясности условий кредита, стремится оградить клиента от "высокорискованных схем ипотечного кредитования". Прописано это в таких обтекаемых формулировках, что представляется почти романтическим жестом со стороны регулятора. Казалось бы, вот она – забота о простом человеке, чтобы он, не дай бог, не ошибся в многостраничной паутине условий.
Конечно, банки, по этому документу, должны «на равных правах» раскрывать информацию всем заемщикам, как на русском языке, так и, при желании, на государственных языках республик РФ. Хорошо звучит: равные условия для всех. И разъяснение специальных терминов обещают. Видимо, потому что многие заемщики до сих пор понятия не имеют, какова настоящая цена их жилья. Впрочем, если учесть, что сумма кредита не должна превышать 80% стоимости недвижимости (если нет явных оснований ожидать скорого погашения долга), это добавляет к общей картине некий нюанс – забота о гражданине здесь соединяется с интересами кредитора.
Ипотека 2024 — спад и ледяной прогноз
Ситуация на рынке ипотечного кредитования, как ни удивительно, тоже «охладилась». Руководитель отдела «Ипотечное кредитование» ВТБ Сергей Бабин, на Международном банковском форуме, выступил с прогнозом: во второй половине 2024 года выдачи упадут в полтора раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Причины? Экстра-высокие ставки и ужесточение господдержки. Так что рынок продолжит замораживаться, а общий объем ипотеки в России едва ли составит 2,3 триллиона рублей. Это почти на 20% меньше, чем в первой половине года, и ровно на 50% ниже, чем в том же периоде 2023 года.
Что дальше? Прогнозы мрачные: к концу 2024 года продажи ипотеки могут сократиться на треть по сравнению с рекордным 2023 годом. И ждать улучшения можно разве что к 2026 году, когда, по словам Бабина, возможно «потепление». Сейчас же все, кто следил за взлетами и падениями рынка недвижимости, замечают: цены на первичном и вторичном рынке не сближаются, разрыв только растет.
Где искать стабильность?
Как отметила Елизавета Данилова, глава департамента финансовой стабильности Банка России, ожидать сокращения этого разрыва не приходится. Если на «первичке» ещё действуют льготные программы, то вторичный рынок не просто остаётся дорогим, но и продолжает дорожать. По данным «Домклик», в мае разрыв достиг 55%, а наибольший рост стоимости квадратного метра на первичном рынке зафиксирован в Кабардино-Балкарии и Карачаево-Черкесии, где за квартал цены выросли почти в два раза.
Закончилась и эпоха льготной ипотеки на новостройки под 8%, завершившаяся 1 июля 2024 года. Более 1,5 млн кредитов на сумму свыше 6 трлн рублей были выданы в рамках этой программы. И вот теперь Банк России, которому льготная ипотека не раз казалась виновницей роста цен, наконец вздохнул с облегчением: поддержка свёрнута, а рынок остаётся на грани очередного передела.
Что же ждёт дальше тех, кто хочет обзавестись собственными квадратными метрами? Возможно, стоит подождать ещё пару лет, когда «льготы» окончательно перестанут влиять на рынок, и цены на недвижимость начнут соответствовать реальной, а не искусственно завышенной стоимости.